Gestern hatte ich ein äusserst interessantes Gespräch mit einer Bankangestellten einer Sparkasse im Osten.
Nun habe ich ja schon früher die Erfahrung machen müssen, dass im Osten die Uhren oft noch anders ticken, was den Dienstleistungssektor angeht.

Die Sachlage selbst verhält sich folgendermassen: eine Ferienimmobilie an der See soll in zwei Monaten zwangsversteigert werden. Der durch einen unabhängigen, vom Gericht bestellten Gutachter ermittelte Preis, setzt sich aus mehreren Kriterien zusammen, unter anderem auch aus der erzielbaren monatlichen Nettokaltmiete. Dieser Preis lag laut Gutachter bei 8 Euro.

Einem Durchschnittspreis der sich aus der Lage und der anzunehmenden Miete durch Vergleichsmieten ähnlicher Objekte speist. Das ist üblich wenn ein Objekt leerstehend ist.

Eine Woche nach Beantragung der Zwangsversteigerung durch den Hauptgläubiger, also die Sparkasse, wurde die Wohnung jedoch vermietet. Ein Vorgang, der der Sparkasse zum Zeitpunkt der Beantragung bereits bekannt gewesen sein muss, denn die Vermietung führte der von der Sparkasse eingesetze Zwangsverwalter durch, der Rechtsanwalt Dr. R..

Das alles wäre ja soweit kein Problem, läge der tatsächliche Mietpreis nun nicht plötzlich bei 6 Euro pro qm.
Das wiederum macht das Gutachten quasi ungültig und verringert den Ertragswert um 25%.

Und gerade wegen des Ertragswertes wird so ein Gutachten ja vom Gericht (übrigens auf Kosten des Steuerzahlers) überhaupt erst angestrebt. Denn nach diesem Wert richtet sich das festgesetzte Minimalgebot für eine Immobilie, die bei 7/10 des Ertragspreises liegt.

In diesem speziellen Fall jedoch, müsste sich diese Grenze wegen der kurzfristigen und unwirtschaftlichen Vermietung nach hinten verschieben und zwar um genau jene 25%, was für die Bank einen Verlust von rund 40 000 Euro bedeutet.

Diese Summe gegen zwei Monatsmieten für eine 63 qm Immobilie gerechnet, erschien mir irgendwie abstrus.

Das fand die zuständige Sachbearbeiterin bei der Bank aber nicht. Nachdem sie mich erstmal mit einem saloppen "Tach" am Telefon begrüsst hatte, stellte sich neben der Tatsache, dass sie einfach nur unhöflich war schnell heraus, dass sie auch keinen blassen Schimmer hatte, was diese Immobilie betraf. Trotz vorliegender Akte.

Sie wusste nicht wie hoch das Wohngeld pro Monat war.
Sie wusste nicht weshalb der Zwangsverwalter zwei Monate vor der Auktion die Wohnung noch vermietet hatte.
(Was eh schon Irrsinn ist, denn jeder neue Besitzer wird sich seine Mieter selbst aussuchen wollen, abgesehen davon ist eine Dauervermietung für so eine exponierte Lage vollkommner Unsinn.)

Sie behauptete die Bank brauche eben die Mieteinnahmen um ihre Unkosten zu decken. (Indem sie neue, erheblich höhere Unkosten riskiert?)
Die Sache mit dem Ertragswert verstand sie gar nicht erst und sagte wortwörtlich "So können Sie sich das jetzt nicht drehen."
Sie behauptete als Käufer habe man ja der Mieterin gegenüber ein ausserordentliches Kündigungsrecht (was stimmt) und die Mieterin müsse dann ja eh sofort ausziehen (was nicht stimmt).

Sie wurde patzig und fühlte sich scheinbar irgendwie ertappt, so zumindest mein Eindruck.

Meine Nase sagt mir, dass hier irgendetwas faul ist. Nur was?
Als alte Miss Marple Leserin weiss ich, dass man sich bei kriminellen Handlungen als erstes fragen sollte: cui bono? Wem nützt es?

Der Bank jedenfalls nicht. Aber was ist mit dem Rechtsanwalt.? Oder der Tante von der Bank? Oder beiden zusammen?

So wie die Sache liegt, wird höchstwahrscheinlich niemand, der sich gut informiert hat die Wohnung zum festgelegten Preis ersteigern.
Sollte dieser Fall eintreten, wird die 7/10 Grenze aufgehoben und auf 5/10 festgesetzt.
Und zwar 5/10 des dann aktuellen Ertragswertes. Ein Megaschnapper. Vor allem, wenn der Käufer vielleicht die Mieterin kennt und eine Verabredung mit ihr getroffen hat dass sie wieder auszieht. sobald er das Ding erworben hat.

Und was ich mich auch noch frage: ist es eigentlich rechtens, wenn eine Bank aufgrund eines offiziellen Gutachtens eine Zwangsversteigerung mit einer bestimmten Mindestsumme anleiert, obwohl seitdem bekanntermassen der Ertragswert um 25% gefallen ist?

Was für ein hübsches, kleines, ostdeutsches Wespennnest.

... geht mir ihr ossi-bashing ein wenlein gegen den strich, werte frau g. abzocker gibts schließlich überall. und schlechten service auch. vielleicht ist die gute dame nur gut geschult in sachen übervorteilung und immobilienhökerei. na, und von wem sie das wohl gelernt hat? in diesem sinne, immer die ihre, a.böse